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当你找到了各个方面都满意的房子，想下offer时，流程是这样的：
产权报告是为保护买家利益而提供的关于房子的一个全面性报告，不同州的disclosure laws可能不同。一份产权报告有上百页的内容，下面我们以加州为例，看看产权报告应该怎么读。一份100多页的产权报告细节非常多，如果你想要节省时间，那要主要关注哪些信息呢？（披露报告里的哪些信息是比较重要的信息呢？）重要的信息基本可以分为三类：
这是阅读的重点，内容涉及
（1）初步产权报告（Preliminary Title Report）：看这个房子有没有产权的问题，有产权纠纷的房子不要买
（2）白蚁检查报告（Termite Inspection Report）：如果有白蚁的问题，估计看大概要花多少钱，然后加进自己的budget里，并且在出价的时候要考虑这个因素
（3）房屋检查报告(Property Inspection Report)：提及影响房屋功能和结构的问题，不会提及比如墙体有细纹裂纹、橱柜有磕这种小问题。如果发现有功能和结构的问题需要维修，需要把费用加进自己的budget里，并且在出价的时候要考虑这个因素
（4）卖家所知道的房屋任何问题的报告(Transfer Disclosure Statement, Seller Questionnaire)：这部分要重点关注yes/no问题中卖家选了yes的条目，以及卖家手写的内容。下图是卖家所知道的房屋任何问题报告的一部分，从中我们可以看出这个房子有噪音的问题。
同时，这部分内容还包括交房时房屋所带的所有大小设施，其中一部分内容如下图所示：
法律规定，卖家有义务详实的汇报房子的所有问题。那么，如果卖家还是刻意隐瞒了房子的信息，买家该如何维权呢？每个州的disclosure laws不同，但大多数情况是这样的：
⚠️注意，对于买condo的买家来说，Disclosure中还有一项重要的内容，就是HOA report。其中需要重点关注的内容有：
这一部分内容为地区自然灾害报告(NHD = Natural Hazard Disclosures Report)，主要表明房屋是否在地震带、土壤液化带、 洪灾区，以及周围污染物报告。标准的NHD有60多页，都是一些填yes/no的问题，重点关注填了yes的条目即可。下图为NHD的一部分
这一类是标准化合同文本，内容主要是各类风险提示， 每个房都差不多，大概扫一下就可以了。
这个和房子的location、大小、当时的市场有关
一般是3%
对于大部分湾区工薪来说是贷款
一般是卖家接受offer的两个工作日内开始，整个过户流程30天左右
退出条款是为了保护买方的利益。我们以加州为例，来聊聊都有哪些常见的退出条款
加州标准购房合同中，含有三个基本的退出条款，目的是保护买家权益。在出合同时，买家可以选择合同带有这三个基本的退出条款，在以下三项事情发生的时候，能够立即中止交易，并且全额拿回定金。
权益放弃的例子
这个房子你的出价是100万，并且卖家接受了你的offer。你争取到了可以只支付10%的首付，其余90万需要银行贷款。但是估价师对这个房子的估价是90万，这时银行只会按照90万的90%给你贷款，只会给你贷款81万，剩下的19万需要现金补齐。可是你实在无法拿出19万的现金。
你下offer的时候放弃了Appraisal Contingency。实在凑不出19万美金的cash了，卖家也不肯降价，没办法只能退出交易。没有Appraisal Contingency的保护，之前付的定金也打水飘了。
申请贷款已经21天了，因为买家信用或其他问题导致贷款迟迟批不下来。
你下offer的时候放弃了Loan Contingency。现在贷款拿不到，只能退出交易，没有Loan Contingency，定金也打水飘了
房屋检查的时候，发现这个房子的屋顶漏水严重。你要求卖家降价或者出钱修，但是买卖双方无法达成一致意见。
你下offer的时候放弃了Property Contingency / inspection contingency。这个时候要么自己花钱修屋顶；要么退出offer，损失定金。
这里插播一下：为什么卖家喜欢现金offer？
就是因为现金offer的appraisal contingency 和 finance contingency都免了，房主不用担心买家因为贷款不成功而退出合同。
为什么退出条款明明是在保护买家的利益，还有买家放弃这些退出条款呢？
因为在抢房大战的时候，卖家自然是喜欢什么退出条款都没有的clear offer。为了能够拿到房子，买家放弃所有退出条款也是很常见的。
下面我们把offer中你的出价这一部分拎出来聊聊。
我们来聊的是买二手房如何合理出价，和builder买新房不在这里讨论了。原因是新房几乎没有讲价的空间，新房builder会给一定数额的incentives， 除此之外很难再讲价。因为bulider降价会显示在成交记录上，bulider不会愿意下一个买家也要求降价的。顶多可以要求一些条件，比如多装一些室外水龙头、房间木地板上档次之类的。言归正传，下面我们讨论怎么合理出价以及一些有可能省钱的点。
（1）出价前心理上首先要明确：
① 美国房地产市场成熟、信息公开，欲出售的房屋不会随便乱开价。因此，在讨价还价时，并没有很大的压价空间。
② 能不能砍价拿到房子，很大程度上依赖于房地产市场的走向。如果现在是买家市场，也就是说市场上房源众多，买家少，那么可以先压低价格再慢慢讨价还。如果现在是卖家市场，房子一上市大家都抬价疯抢，那砍价几乎就是不可能的。
③ 如果这个房子之后需要大的装修，那一定要提前预留出来装修的钱（是否需要装修、以及装修到什么程度完全因人而异，但是如果真的对装修有高要求的话，在金钱投入上可能是无底洞）。关于装修的花费，如果具体想了解每个装修小点的价格，可以参考下面这两个网站：homeadvisor.com、home.costhelper.com。 （ 网站是根据问你一些问题 [比如想装修的项目，你的所在地的邮编等] 帮你recommend一些local的装修公司或者contractor，并且会附带价格）
④ offer的竞争力排序如下： all cash offer > 贷款买房；不带退出条款（clear offer）> 带退出条款的offer。所以最有竞争力的offer是不带退出条款all cash offer；带所有退出条款的贷款买房offer竞争力最弱。
（2）出价有三种情况：
① 买家给出的价格和卖家的listing price一样
② 买家给出的价格低于listing price
③ 买家给出的价格高于listing price
那么，具体要出什么价？如果大家都在抢房子，有什么策略可以帮助买家拿到offer？又有什么可以省钱的办法？咱们来看看具体的策略：
策略
方法
查询同一个小区同样房型近期售价
在搜房网站比Redfin、Zillow上可以查到。看看多少房子的最终成交价是加价的，加了多少百分比?分析出哪些因素导致这些房产加价出售。又有多少房子是降价出售的，又降了多少百分比?分析降价出售的原因。做到心中有数，即使是出比listing price低的价格也不要低的离谱，出价要尊重卖家。
了解卖方是否急于出售
1.如果你的agent恰巧和卖家的agent认识，那可以直接打听卖家是否急于出售
2.看屋主是否已经搬走。有些房子在挂牌时就空置出来了，这说明卖方非卖不可，而且越快越好，遇到这种类型砍价要容易一些；有些房主仍住在房子里面，早早挂牌可能只为卖个好价钱，遇这种就很不好谈
参考房子的上市天数
如果房子在市场上很久都没有卖出去，首先一定要搞清楚原因。如果自己能够承受，那就是一个杀价的好机会
打听卖家总共收到多少offer
buyer agent向卖家agent打听。如果只收到一两个offer，那也许还有压价的余地，如果卖家一下子收到了好几十个offer，那还是消除压价的打算吧
选择“黄金时间”出价
找一些周一刚上市的房子，只要对房子满意就立马报个合理的价格，同时限卖家在24-48小时内回应。这样，在周末大批人看房前已经和卖家达成了协议。不用和别人去挤，也顺利拿下了好房子。
给卖家写信
信一封情感饱满的信给卖家，有时候会帮助你在即使出价不是最高的情况下抢到房子。具体写信的内容，可以和agent商量，最好能够了解到卖家的喜好。比如卖家的院子里养了玫瑰且并他很珍惜院子里的玫瑰，信中就可以强调自己很会养玫瑰，一定会把院子里的玫瑰照顾的很好。
减少退出条款
退出条款是用来保护买房利益的，如果在卖家市场时遇到了自己非常喜欢非买不可的房子时，可以通过减少退出条款的方法来争取卖家的青睐。当然这样买家的利益可能受损。
过户费议价
过户费（closing costs）通常为房屋成交价的2%至5%，在买房市场时，买家可要求由卖家来支付。
房屋维修费议价
房屋检查后如果报告显示房屋有问题并且修理的金额比较大，可以以此为由要求对方修理或者降价。美国法律规定，一旦有房屋检查报告，卖方一定要将报告公布于众。如果卖方不同意降价或修理，你退出，这份报告也会影响以后的房屋的出售
房价议价
做完房子价值评估后，如果评估价值低于合同价，而且合同里也没有写明即使评估价值低于合同价，合同也有效的话，那你可以和卖家沟通，要求他们降价。其中的逻辑是：在卖方市场下，房子价格炒起来了，合同价比估价高很多。但是银行贷款看的是房子的估值而不是合同价，按照合同价很可能做不下来贷款，如果贷款做不下来，这笔房屋买卖也就做不成了。如果差价不多，卖家怕麻烦，一般也会同意
下完offer就需要等待卖家的回应，卖家有可能接受你的offer；有可能拒绝你的offer；也有可能开出一个新的价格counter-offer给买家看买家是否接受。
最终买卖双方达成一直，卖家接受offer。然后就可以开始过户流程