是租房还是买房、买一套房还是买多套房，这些都因人而异。没有绝对的对与错，只是个人选择问题。
但是我也知道，当你第一次经历买房子、第一次与买房/卖方中介打交道，总会手忙脚乱、甚至不知所措。
所以如果在买房子之前不去了解清楚各种细碎的事情，而是买房子后才后知后觉很多事情，那就会增加 买到自己不满意的房子的风险 和 买不到自己满意的房子的风险，我们要尽量避免发生这种遗憾。
在这个过程中，如果有买房方面的疑问，其答案的最佳的提供者是买过房子的同龄人以及有良心的买房/卖房中介。如果在买房子方面遭遇了困难，一定多多求助各种人脉资源。
那我们不妨看看那些在买房子这件事做出精细规划的人，会按照什么样的做事流程与思维框架去做规划与准备呢？
根据肖哥的观察，这样的人的思维框架如下：
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买房是人生大事，买房前你需要考虑清楚的事情如下：
美国在买房方面几乎没有任何的身份限制，买房人在美国境内或者境外都可以在美国购置房产。对于在美国境内的买房人，只要你有在美国的合法身份，不论你是学生签证、旅游签证、还是工作签证、绿卡，都可以买房子。 （当然，政策是可能变的。比如2023年1月德州拟立法禁止中国人在德州买房买地，即使是持有美国绿卡的中国人也不行。不过，这个法案暂时还没有通过）
如果你不确定是贷款买房还是租房，那该如何决策？
工作稳定有在美国长期居留的合法身份。比如：
工作或者生活有着很多不确定因素，比如：
- 有搬到别的州的计划有长期在美国生活的计划
不确定未来几年是否会在美国，如果别的国家有好的工作机会，随时可以离开美国
- 国内父母催着回国，自己内心动摇
下面我们要对比的房子都是加州湾区santa clara市，邮编95054的房子（房源信息来自Zillow）
（1）首先，我们进行一个笼统但是直观的分析，即看看贷款买房的利息总共是多少？租房的花费是多少？下面的分析用的是这个计算器：https://www.investopedia.com/amortization-calculator-5086959
贷款买房每月还的贷款有两部分：本金（principal）和利息（interest）。我们的支出是利息部分，这部分是付给贷款机构的，是付出去收不回来的钱。本金部分这里并不算我们的支出，因为日后如果房子卖掉，本金还是自己的。
支出：
租房 > 买房
（贷款利息比房租便宜）
（2）看到上面的计算，你也许会发现我们有太多因素没有考虑，比如：
① 买了房子后每年要交地产税、房屋保险费、以及可能要交HOA费，这部分钱上面没算
② 买房子的过户费没算
③ 我大概率不会在这个房子住满30年，如果住了几年就要卖掉，那买房还划算吗
④ 租金可能会涨
⑤ 房价可能涨
⑥ 通货膨胀率会变
⑦ 投资回报率是多少
下面我们将考虑更多的因素，用这个计算器（https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html ），对买房和租房进行定量分析，
我们用来分析的房子和上面一样：
考虑更全面的因素：
计算结果：如果租房的月租高于$4,819，则买房划算（没有具体的公式，你可以根据自己的实际情况填数值，得到适合你的计算结果）。
通过上面的分析你会发现，关于租房好还是买房好，并没有统一的回答。因为这个问题的答案和每个人的具体情况有着密切的关系。
我们用来分析的房子和上面一样：
还是以贷款100万美金，贷款利率6.32%，还款年限30为例。
咱们先来看看贷款买房的话，你每个月要还的本金和利息分别是多少吧（用这个计算器得到的结果：https://www.investopedia.com/loan-amortization-calculator-5114098 ）：
你会发现，利息在每个月的还贷比例是逐渐减少的，如图所示：
具体到每个月还多少本金多少利息，是这样的：
- 2023-2026
- 2027-2030
- 2031-2034
- 2035-2038
- 2039-2042
- 2043-2046
- 2047-2050
- 2051-2052
（1）我没钱，那我就一定要贷款
（2）我有钱（几十万刀、甚至上百万刀），那我如何思考是否要贷款呢？我们从以下四个角度思考：
一般情况下在美国买房需要至少支付20%的首付。当然并不是说必须要交20%的首付，只是交20%或以上的首付可以免除个人贷款保险Private Mortgage Insurance（PMI），PMI约为每年贷款额的0.1%-1.1%。
需要现金支付房子成交价的全部金额
那么，该怎样准备大量的现金来支付首付/全款？有以下途径：
中国外管局规定，境内每人每年有5万美元的便利化购汇额度。也就是说，国内的家人每人每年可以转5万美金到你的账户，并且国内家人购买这5万美金是不需要任何申请或者提供任何材料的。
所以国内父母自己购买美金转给你的同时也可以请亲戚帮忙购买美金转给你，然后父母支付等额人民币给亲戚。
这个方法需要注意的地方：
① 你在美国最好多开几个银行账户，避免同一账户短时间内涌入大量资金引起美国政府的关注
② 国内父母以及亲戚买美金转到你美国账户的这些操作也要分开进行，避免短时间内大量美金打给同一个海外收款人而引起中国政府的关注
③ 这个方法拉的战线越长越安全，最好早做打算，提前几年就开始购汇和转钱，每笔操作间隔的时间长一点。如果出现“蚂蚁搬家”，即：同一个人在7日内从同一外汇储蓄帐户中提取1万美元及以上外币达到5次以上；同一个人将自己的外汇储蓄帐户内存款划转到5个以上直系亲属的账户；5个及以上不同的人，同日/隔日/连续多日分别购买外汇后，将外汇打给境外同一个人或机构 这三中行为，那么将被拉入黑名单，不能享受两年合计10万美元换汇额度
④ 注意汇款人及收款人的美国身份以及是报税问题
汇款人：找不持有美国护照（非美国籍）、没有绿卡、没在美国停留或在美国停留时间小于183天的人给你从中国汇款，因为这样给你转钱的人被认定为是非（美国）居民的外籍人士。非居民外籍人士从境外赠与进来美国的财产在美国不需要缴交赠与税。（简单来说，给你汇款的人和美国越没关系越好）
收款人：也就是要买房子的你。不论你现在是F1还是H1B或者绿卡，一年内如果收到国内的转账总计超过10万美金，一定要报税（填写Form 3520）。这笔钱IRS不会收税，但你一定要报税，否则可能面临最高25%的罚款。
这种情况你换到的美金部分可以视为赠予（gift money）。如果是小额的比如三千五千这种交易，不需要有太多的考虑。如果涉及的金额很大，比如几十万美金这种，就要注意了：
① 首先要看你还有跟你换钱的人是NRA（non-resident alien）还是RA（resident alien），简单来说：
② 如果赠予方（给你美金的人）是NRA，接受方（你，给对方人民币）也是NRA，那么双方都无需向IRS报税
③ 如果赠予方（给你美金的人）是NRA，接受方（你，给对方人民币）是RA，那么
• 如果赠予额（换钱的金额）超过十万美元（$100k），接受方（你）需要向IRS申报3520，但是不需要交税。赠予方（给你美金的人）无需向IRS报税④ 如果赠予方（给你美金的人）是RA，那么
• 如果赠予额度超过每年赠予限额（2022年是$16k），那么赠予方需要向IRS申报709，超过$16k的部分会从终身免税赠予额度中扣除（2022年是$12.06 million）。如果终身赠予额度已使用完，需要交赠与税；留下超过额度的遗产也需要交遗产税。借钱的注意事项：
① 首先找朋友借钱一定要依据法律，比如在加州私人借贷年利不能超过10%，否则属于放高利贷，是违法行为
② 拟定借贷合同，即I.O.U 或者Private Loan Agreement。网上有模版，google 搜索I.O.U form就可以找到。当然，为了更好的保护双方利益，也可以请专业的律师来拟定合同
③ 借钱还钱的部分不需要向IRS报税，但是利息部分是需要报税并且要缴税的。那如果朋友不要利息呢？亲戚朋友之间比较小的金钱来往是可以的。但是，如果涉及的金额很大比如100万美金且朋友坚持不收利息，则IRS会根据市场常规利息数据给规定一个利息比例然后要求借钱给你的人按照这个比例报税
④ 对于涉及大额借钱的问题，最好还是要找CPA咨询，以防触犯了规定自己都不知道
美国海关规定每个人/家庭入境时如果携带超过1万美金则需要申报 。
从国内带到美国的现金在存入美国银行时一定要注意：根据联邦法律，美国银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款，必须对这笔资金进行申报。如果30天内，银行怀疑存款人故意每次存款不超过1万美元，有可能牵涉洗钱、逃税或其他犯罪活动，银行也必须向IRS 申报可疑活动报告(Suspicious Activity Report)。
因此，如果涉及的金额较大，建议你先向CPA咨询再操作。
需要承担风险。而且这个行为有点敏感。在这里不方便直接写。
还有一点需要注意，办理贷款的时候，银行一般会追溯你最近2个Billing Cycle的Bank Statement，在此期间的大笔的转账或者存款需要向银行合理解释这些钱的来源，例如，如果是来自父母或者朋友的资助，需要捐助人出事证明(Gift Letter)。所以，为了避免横生枝节，最好提早三个月将购房资金存入自己的银行账户。
了解你可以贷多少款、每个月需要还多少贷款。
能够贷多少款和当时的贷款利率、贷款人年收入、贷款年限等因素有关。可以找专业的人士估算出你可以贷多少钱，以及每个月需要还多少贷款。也可以通过网上一些现成的计算器大概算一下（https://www.chase.com/personal/mortgage/calculators-resources?SourceCode=ES356N&jp_cmp=hf/Calculator+Terms_Non+Brand_Exact_MTG_SEM_US_NA_Standard_NA/sea/p74401161134/Calculator+-+General&gclid=Cj0KCQiAutyfBhCMARIsAMgcRJQlJJ52J7oYhuJ2lvyIQDqCsB5HqOU7AR7QuB0b-uHbLhwcD2J4y3caAhGsEALw_wcB&gclsrc=aw.ds ），这样到了看房的阶段你就知道自己应该盯着什么价位区间的房子看了。当然，现在只是买房前的思考阶段，你只要对自己的贷款额有一个大概的概念就可以了。之后通过与agent的交流，你会更加精确的知道自己可以贷多少钱，以及每个月的还贷金额。
需要贷款买房的话，就要考虑怎么攒信用积分了。因为信用积分越高就可以拿到更低的贷款利率，同时lender也更倾向于贷款给信用积分高的人。
你当前的信用积分可以在美国的三个主流信用局：Experian、Equifax、TransUnion查。如果你有discover的信用卡，那可以登陆你的discover account直接查看FICO score。FICO 信用分数范围为300到850。一般而言，750至850为优秀的信用分数，700至749为优良的信用分数，650到699为一般的信用分数，650以下为较差的信用分数
– 35%来自我们的账单还款历史（是否按时还款，有无欠款）
– 30%来自我们信用卡账单额度使用率（低于10%最佳）
– 15%来自我们的信用记录长度（账户平均长度）
– 10%来自近期开新账户的Hardpull次数
– 10%来自我们信用账户的种类（信用卡、车贷、房贷……）
结合信用积分的组成，对于还没有信用积分的人、刚开了信用卡的人、信用卡已经拥有一段时间但因为种种原因信用积分很低的人，攒信用积分的方法分别是：
信用卡已经拥有一段时间但因为种种原因信用积分很低的人
刚开了信用卡的人可以这样攒信用积分：
1.按时还账单，最好设置auto-pay以防忘记还款。
贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还信用卡、贷款、话费、租金、水电费等，来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
2. 信用卡的利用额度尽量低于10%。
一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。比如，你的信用卡额度是5000元，那你的使用额度不要超过500元。当然不是说每个月只能用这张卡消费500元，可以这样操作：比如账单日是3月21日，然后你截止3月11日总共消费了$4000，到了账单日来临之前3天左右，先还上$3750，这样账单只会有$250，也就是5%的使用率。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人
3. 每个月信用卡花了多少尽量全部还上。
代表你是有能力支付自己所有开销的人
对于那些虽然已经拥有信用卡一段时间甚至很长时间，但由于曾经忘记按时还款等原因导致信用积分低的人，除了按照刚开信用卡攒积分的方法坚持做外，还需要：
1.如果信用分数已经很低，可以靠车贷来丰富信用记录、养信用分数
2.如果信用分数太低，也可以找专业的机构（credit repair）修复信用分数 credit repair service是公开的合法的，一般收费几十美金一个月。credit repair公司通过帮客人与欠款机构dispute，删除客人的不良还款记录，从而提高信用积分。其实，credit repair公司做的事情，我们自己也可以做，只是成功的概率没有专业机构高。举个例子：你在三年前有一笔信用卡账单忘按时交了，虽然后来你还款了，可是这个迟到还款的记录一直都在，导致你的信用分数很低。你打电话给银行希望他们可以remove你这个记录，可是银行说不行，除非你能证明是他们的错导致你没有按时还款。你不知道该如何处理这件事了，这个时候就可以找专业的credit repair公司帮助你修复信用分数。
3.找你的agent，问问他有没有办法
4.自己向曾经欠款的机构咨询，也许能成功
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房地产经纪人常被叫做agent，在下面的讨论中为了方便，我们也统一称为agent。但是，实际上房地产经纪人的title可能是agent 、broker或者realtor。下面我们来讲讲这三个title的区别。
房产经纪的最低级，需要通过考试拿到执照，需要挂靠在broker下
有一定agent经验后继续参加额外课程才可获得broker执照。broker可以有自己独立的公司，也可以给更大的broker公司工作（Associate Broker ）
加入了全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称 NAR）的 Agent 和 Broker
用图来表示他们之间的关系是这样的：
那么我们就来看看在北美买房常用的中英文词汇对照表吧
当你已经将买房提上日程，在准备看房前，建议你先找好agent。当然，并不是说没有agent就不能开始看房。但是，在看房前没有找好agent，很可能会让你错失自己很喜欢的房子。
首先，找agent 买家不需要花钱。买家和卖家agent的commission都是由卖家付的。在加州，commission一般是房价的5% - 6%，然后买家和卖家agent平分。下面咱们再从多维度聊聊买房子找agent的必要性：
看个人喜好吧：
• 如果你啥心不想操，那找agent肯定还是更省心，而且不需要买家花钱（1）朋友推荐。问身边买过房子朋友用过的agent，朋友已经帮你做过一次筛选，有助于你高效的找到理想agent
（2）open house。去open house看房子的时候，和中介聊聊，也许刚好能碰到适合的中介
（3）在网上搜索。可以google搜索你所在区域的top agent的list，然后在Yelp上看看他们的评价，找出可能合适的agent，然后和他们进一步联系。
建议你多找一些candidate，然后从中确定最后的agent。那么，怎样鉴别出最适合你的靠谱中介呢？你需要考察以下几个方面：
（1）确认agent的资质
请参考这篇文章（https://www.extrabux.com/chs/guide/4374405）的美国各州房地产委员会官网汇总，查看你找的agent的license number，确认他是有agnet资质的。此外，licence号码开头前三位数一般越小注册时间越久。
（2）业务方面
①考察agent对你心仪区域的熟悉度。比如，他在你心仪区域有多少成交量，对地区、学区的熟悉度，对整片区域房价的了解程
②如果需要贷款，要考察agent有没有丰富的做loan的经验
③他是否有能力对房子作出快速的判断。比如，朝向、采光、区域、学区、是否有硬伤、甚至是风水
④他对整套购房流程的熟悉度，他是否能够准确预知哪些地方可能会有风险，并给予资源
⑤他出offer有什么策略
（3）交流方面
①他是否总能及时回复的你信息
②你和他沟通起来是否顺畅且舒适
（4）人品方面
你一定希望你找的agent是完全站在你的角度考虑这套房子适不适合作为你的新家，而不是单纯的为了完成一单生意赚一笔钱。你可以通过以下几点判断这个agent是不是一个真正为买家着想的agent：
真正为买家着想的agent
分析买家自身的因素，比如工作是否稳定；分析现在的买房市场；分析现在买房的好处以及可能存在的风险。
告诉你这个房子是否有潜在的风险，帮你检查房子的每一个细节，比如水管的出水量、窗户的密封性。理性分析是否要下offer。
认真聆听并且尊重买家的要求，按照买家的要求寻找适合的房源。
买方agent和卖方agent的的commission都是由卖家出的。至于commission给多少，每个州可能不一样。比如，在加州卖家一般会将房屋售价的5% - 6%作为commission平分给买家agent和卖家agent。你可以和agent谈Home Buyer Rebate (买家佣金返点)，也就是buyer agent拿出一部分佣金，反馈给买家。Rebate在全美40个州都是合法的。Rebate不合法的州有：Oregon、Lowa、Kansas、Missouri 、Oklahoma、Tennessee、Louisiana、Mississippi、Alabama、Alaska。agent一般不会主动提出来返点，所以如果不问基本就等于没有了，问了就有可能拿到成交价0 ～ 2.5%的rebate rate。
当你已经将买房提上日程，在准备看房前，建议你先准备好pre-approve letter。当然，并不是说没有pre-approve letter就不能开始看房。但是，在看房前没有它，很可能会让你错失自己很喜欢的房子。
pre-approve letter是贷款银行出具的一份书面证明文件，证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款。拿到这封信之后，买家才具备下offer的资格。但是买家并非只可以从开pre-approve letter的银行贷款（买家也可以从其他银行贷款），真正买房时的贷款金额也不一定是pre-approve letter提供的金额。买家可以选择多家银行开具pre-approve letter ，不同的lender很可能给出的贷款金额不一样，买家可以根据多家lender提供的数据综合判断自己可以贷多少钱。Pre-approval letter的有效期是60-90天，过期需要重新申请
方法2：自己找lender。不同的lender办理pre-approve需要的材料可能不同。可以问问身边朋友的推荐
省心
不知agent是否站在你的角度找最适合的贷款机构
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（1）通过查你的银行账户搞明白：你现在有多少现金，首付可以付多少
（2）通过你目前每月银行statment搞明白：你每月收入多少钱，花费多少钱，你可以承受每个月还多少贷款
（3）通过和你的agent讨论，或者贷款计算器（比如：https://www.chase.com/personal/mortgage/calculators-resources?SourceCode=ES356N&jp_cmp=hf/Calculator+Terms_Non+Brand_Exact_MTG_SEM_US_NA_Standard_NA/sea/p74401161134/Calculator+-+General&gclid=Cj0KCQiAutyfBhCMARIsAMgcRJQlJJ52J7oYhuJ2lvyIQDqCsB5HqOU7AR7QuB0b-uHbLhwcD2J4y3caAhGsEALw_wcB&gclsrc=aw.ds ）搞明白你的贷款上限是多少、每个月可以承受的还贷金额是多少。
通过以上问题得到的结论是：我应该看什么价位的房子。比如，我应该看价格在100万 - 105万的房子
（1）房源信息的来源
常用的搜房网站有Redfin、Zillow、Realtor和Trulia。美国的房源信息比较公开透明，你可以在搜房网站上轻松的查到房子的价格、照片、建造年份、对应学校的分数、每个月房子的支出等一系列问题
agent手里可能有一些满足你需求的off market的房源，这些房子在网上查不到
（2）更倾向于新建房还是二手房
日常花费
维护费低，10年内不会有太多维修费用；比较节能，在用电、用气、用水方面，相对便宜
维护费高；水电气的花费较大
（3）更倾向于什么房型，是condo，townhouse还是single
活动空间
最小
居中
最大，有院子
（4）更看中房子的什么特质：
①学区：对学区的考量主要基于你是否有孩子或者将要有孩子。如果孩子可以上好学区的公校而不需要选择上私校，那每月将会省下一大笔开支。另外，学区房升值快且在市场上很抢手，这样日后想卖房的话更好卖。当然，学区房的价格要高于非学区房，如果还没有要孩子的打算或者想让孩子上私立学校，就不需要考虑学区的问题了。
②社区：考察社区是否安全、附近有没有shelter、生活是否便利、周边环境怎么样
③交通：考虑上班是否方便，接送孩子上学是否方便。尤其是上下班的高峰期，上下班需要多长时间，接送孩子需要多长时间。
通过以上问题得到的结论是：
我的看房目标区域是哪里/哪些。
比如，我的目标区域是位于邮编XXXXX的价值在100万 - 105万的5年新condo；我的目标是位于邮编XXXXX的价值200万以内的学区8分以上的single family house。另外，建议你确定看房区域后，就经常去这片/这些区域开车转一转。最好一天的不同时间段都看一看。这样，你会对这片区域的治安、人流、噪音有更全面的认知。
正在市面上卖的房子都有open house，供买家去实地看房。关于open house的具体日期和时间，搜房网站（比如zillow）上都会清楚的写出来，一般的open house都是在周末。另外，即使在非open house的时间，buyer agent也可以打开open house的门锁带你去看房。
接下来，我们再来聊聊具体看房的时候，有哪些关键点要注意。要明确一点哈，并不是说有问题这房子就不能买。作为买家首先要可能多的发现问题，然后要看这个问题能不能接受，以及是否能解决。
（1）房子本身
① 基本信息
- built year - 有没有street parking
- 车库里有几个停车位。如果是两个或两个以上停车位，那是side-by-side的车位，还是前后的车位。side-by-side的车位更好用
- 有没有HOA，HOA是多少。HOA都有哪些限制（比如屋主的哪些改动需要向HOA申请，养宠物有限制吗，将来如果要出租房子有什么限制吗）
② 房子的内部
格局是否实用
看房子的朝向，了解不同时间段哪些房间阳关充足
层数以及有没有地下室
房屋的面积
有没有自带空调
否自带冰箱、洗衣机、烘干机
各种设施的年纪和维护记录
窗户隔音好不好
同时打开屋内多个水龙头看水流量，如果水流量小的话，可能是出水口管道设计有问题，不能同时供很多人使用（不排除新建小区故意把水流量做小）
查看地板有没有松动，有的话可能是以前淹过，或者有mold
了解地板是什么材质，实木，laminate，还是engieering wood
了解厨房的CounterTop是什么材质的。最好是Limestone/Quartz/Marble材料，Vinyl做的CounterTop质量较差且容易损坏而且年代久了褪色
了解地毯/地板的质量。好坏地毯的差价在十倍以上，好质量的地毯踩上去很舒服且好清洗
了解油漆是否含铅。美国在1978年开始杜绝在房屋中使用含铅油漆和铅管作为水管，如果这个房子是1978之前建的，要确认是否含铅。铅对孕妇和儿童身体健康有很大影响，如果含铅在入住前一定要除铅。
看房子是否有白蚁或者蟑螂的问题
③ 房子的外部
④ 房子在这个整个小区的位置
⑤ 其它
优点：采光好 、屋顶高 、 维护成本低 、地基坚固
缺点：没有阁楼，因此保温隔热性能差、空调管线不太好安装、下水管线不太好维修
（2）社区有关
建议你在不同的天以及不同的时间段都来社区里面转一转，这样能够对这个社区有更全面和客观的认识。你可以通过以下几点来了解这个社区：
另外，你也可以通过网上的资源了解这个社区，比如google review、yelp、nextdoor。你也可以通过这个网站：https://www.crimemapping.com/ 查看周边的犯罪记录
（3）地区有关
是否在flood zone、地震带
房子是否在最下坡的位置，这个位置下大雨容易被淹
避免离垃圾场或者回收站近的房子，因为会有很重的垃圾味
避免靠近机场（查下飞机航线路线图）、火车轨道、消防局、警察局的房子，因为会有很大噪音
了解这一地区是否有或者要建homeless shelter。对于介意的买家，就要避免这样的地区。
了解这一地区是否有或者要建 affordable housing。对于介意的买家，就要避免这样的地区。
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当你找到了各个方面都满意的房子，想下offer时，流程是这样的：
产权报告是为保护买家利益而提供的关于房子的一个全面性报告，不同州的disclosure laws可能不同。一份产权报告有上百页的内容，下面我们以加州为例，看看产权报告应该怎么读。一份100多页的产权报告细节非常多，如果你想要节省时间，那要主要关注哪些信息呢？（披露报告里的哪些信息是比较重要的信息呢？）重要的信息基本可以分为三类：
这是阅读的重点，内容涉及
（1）初步产权报告（Preliminary Title Report）：看这个房子有没有产权的问题，有产权纠纷的房子不要买
（2）白蚁检查报告（Termite Inspection Report）：如果有白蚁的问题，估计看大概要花多少钱，然后加进自己的budget里，并且在出价的时候要考虑这个因素
（3）房屋检查报告(Property Inspection Report)：提及影响房屋功能和结构的问题，不会提及比如墙体有细纹裂纹、橱柜有磕这种小问题。如果发现有功能和结构的问题需要维修，需要把费用加进自己的budget里，并且在出价的时候要考虑这个因素
（4）卖家所知道的房屋任何问题的报告(Transfer Disclosure Statement, Seller Questionnaire)：这部分要重点关注yes/no问题中卖家选了yes的条目，以及卖家手写的内容。下图是卖家所知道的房屋任何问题报告的一部分，从中我们可以看出这个房子有噪音的问题。
同时，这部分内容还包括交房时房屋所带的所有大小设施，其中一部分内容如下图所示：
法律规定，卖家有义务详实的汇报房子的所有问题。那么，如果卖家还是刻意隐瞒了房子的信息，买家该如何维权呢？每个州的disclosure laws不同，但大多数情况是这样的：
⚠️注意，对于买condo的买家来说，Disclosure中还有一项重要的内容，就是HOA report。其中需要重点关注的内容有：
这一部分内容为地区自然灾害报告(NHD = Natural Hazard Disclosures Report)，主要表明房屋是否在地震带、土壤液化带、 洪灾区，以及周围污染物报告。标准的NHD有60多页，都是一些填yes/no的问题，重点关注填了yes的条目即可。下图为NHD的一部分
这一类是标准化合同文本，内容主要是各类风险提示， 每个房都差不多，大概扫一下就可以了。
这个和房子的location、大小、当时的市场有关
一般是3%
对于大部分湾区工薪来说是贷款
一般是卖家接受offer的两个工作日内开始，整个过户流程30天左右
退出条款是为了保护买方的利益。我们以加州为例，来聊聊都有哪些常见的退出条款
加州标准购房合同中，含有三个基本的退出条款，目的是保护买家权益。在出合同时，买家可以选择合同带有这三个基本的退出条款，在以下三项事情发生的时候，能够立即中止交易，并且全额拿回定金。
权益放弃的例子
这个房子你的出价是100万，并且卖家接受了你的offer。你争取到了可以只支付10%的首付，其余90万需要银行贷款。但是估价师对这个房子的估价是90万，这时银行只会按照90万的90%给你贷款，只会给你贷款81万，剩下的19万需要现金补齐。可是你实在无法拿出19万的现金。
你下offer的时候放弃了Appraisal Contingency。实在凑不出19万美金的cash了，卖家也不肯降价，没办法只能退出交易。没有Appraisal Contingency的保护，之前付的定金也打水飘了。
申请贷款已经21天了，因为买家信用或其他问题导致贷款迟迟批不下来。
你下offer的时候放弃了Loan Contingency。现在贷款拿不到，只能退出交易，没有Loan Contingency，定金也打水飘了
房屋检查的时候，发现这个房子的屋顶漏水严重。你要求卖家降价或者出钱修，但是买卖双方无法达成一致意见。
你下offer的时候放弃了Property Contingency / inspection contingency。这个时候要么自己花钱修屋顶；要么退出offer，损失定金。
这里插播一下：为什么卖家喜欢现金offer？
就是因为现金offer的appraisal contingency 和 finance contingency都免了，房主不用担心买家因为贷款不成功而退出合同。
为什么退出条款明明是在保护买家的利益，还有买家放弃这些退出条款呢？
因为在抢房大战的时候，卖家自然是喜欢什么退出条款都没有的clear offer。为了能够拿到房子，买家放弃所有退出条款也是很常见的。
下面我们把offer中你的出价这一部分拎出来聊聊。
我们来聊的是买二手房如何合理出价，和builder买新房不在这里讨论了。原因是新房几乎没有讲价的空间，新房builder会给一定数额的incentives， 除此之外很难再讲价。因为bulider降价会显示在成交记录上，bulider不会愿意下一个买家也要求降价的。顶多可以要求一些条件，比如多装一些室外水龙头、房间木地板上档次之类的。言归正传，下面我们讨论怎么合理出价以及一些有可能省钱的点。
（1）出价前心理上首先要明确：
① 美国房地产市场成熟、信息公开，欲出售的房屋不会随便乱开价。因此，在讨价还价时，并没有很大的压价空间。
② 能不能砍价拿到房子，很大程度上依赖于房地产市场的走向。如果现在是买家市场，也就是说市场上房源众多，买家少，那么可以先压低价格再慢慢讨价还。如果现在是卖家市场，房子一上市大家都抬价疯抢，那砍价几乎就是不可能的。
③ 如果这个房子之后需要大的装修，那一定要提前预留出来装修的钱（是否需要装修、以及装修到什么程度完全因人而异，但是如果真的对装修有高要求的话，在金钱投入上可能是无底洞）。关于装修的花费，如果具体想了解每个装修小点的价格，可以参考下面这两个网站：homeadvisor.com、home.costhelper.com。 （ 网站是根据问你一些问题 [比如想装修的项目，你的所在地的邮编等] 帮你recommend一些local的装修公司或者contractor，并且会附带价格）
④ offer的竞争力排序如下： all cash offer > 贷款买房；不带退出条款（clear offer）> 带退出条款的offer。所以最有竞争力的offer是不带退出条款all cash offer；带所有退出条款的贷款买房offer竞争力最弱。
（2）出价有三种情况：
① 买家给出的价格和卖家的listing price一样
② 买家给出的价格低于listing price
③ 买家给出的价格高于listing price
那么，具体要出什么价？如果大家都在抢房子，有什么策略可以帮助买家拿到offer？又有什么可以省钱的办法？咱们来看看具体的策略：
策略
方法
查询同一个小区同样房型近期售价
在搜房网站比Redfin、Zillow上可以查到。看看多少房子的最终成交价是加价的，加了多少百分比?分析出哪些因素导致这些房产加价出售。又有多少房子是降价出售的，又降了多少百分比?分析降价出售的原因。做到心中有数，即使是出比listing price低的价格也不要低的离谱，出价要尊重卖家。
了解卖方是否急于出售
1.如果你的agent恰巧和卖家的agent认识，那可以直接打听卖家是否急于出售
2.看屋主是否已经搬走。有些房子在挂牌时就空置出来了，这说明卖方非卖不可，而且越快越好，遇到这种类型砍价要容易一些；有些房主仍住在房子里面，早早挂牌可能只为卖个好价钱，遇这种就很不好谈
参考房子的上市天数
如果房子在市场上很久都没有卖出去，首先一定要搞清楚原因。如果自己能够承受，那就是一个杀价的好机会
打听卖家总共收到多少offer
buyer agent向卖家agent打听。如果只收到一两个offer，那也许还有压价的余地，如果卖家一下子收到了好几十个offer，那还是消除压价的打算吧
选择“黄金时间”出价
找一些周一刚上市的房子，只要对房子满意就立马报个合理的价格，同时限卖家在24-48小时内回应。这样，在周末大批人看房前已经和卖家达成了协议。不用和别人去挤，也顺利拿下了好房子。
给卖家写信
信一封情感饱满的信给卖家，有时候会帮助你在即使出价不是最高的情况下抢到房子。具体写信的内容，可以和agent商量，最好能够了解到卖家的喜好。比如卖家的院子里养了玫瑰且并他很珍惜院子里的玫瑰，信中就可以强调自己很会养玫瑰，一定会把院子里的玫瑰照顾的很好。
减少退出条款
退出条款是用来保护买房利益的，如果在卖家市场时遇到了自己非常喜欢非买不可的房子时，可以通过减少退出条款的方法来争取卖家的青睐。当然这样买家的利益可能受损。
过户费议价
过户费（closing costs）通常为房屋成交价的2%至5%，在买房市场时，买家可要求由卖家来支付。
房屋维修费议价
房屋检查后如果报告显示房屋有问题并且修理的金额比较大，可以以此为由要求对方修理或者降价。美国法律规定，一旦有房屋检查报告，卖方一定要将报告公布于众。如果卖方不同意降价或修理，你退出，这份报告也会影响以后的房屋的出售
房价议价
做完房子价值评估后，如果评估价值低于合同价，而且合同里也没有写明即使评估价值低于合同价，合同也有效的话，那你可以和卖家沟通，要求他们降价。其中的逻辑是：在卖方市场下，房子价格炒起来了，合同价比估价高很多。但是银行贷款看的是房子的估值而不是合同价，按照合同价很可能做不下来贷款，如果贷款做不下来，这笔房屋买卖也就做不成了。如果差价不多，卖家怕麻烦，一般也会同意
下完offer就需要等待卖家的回应，卖家有可能接受你的offer；有可能拒绝你的offer；也有可能开出一个新的价格counter-offer给买家看买家是否接受。
最终买卖双方达成一直，卖家接受offer。然后就可以开始过户流程
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恭喜你，卖家接受了你的offer。买卖双方在购房合同上签字（Ratified Offer）后，就进入到了买房的最后一个步骤：过户（Closing Period）。过户阶段通常要30天左右，过户过程涉及到卖方、贷款机构（Lender）、产权过户机构（Escrow）的多方合作。作为买家，你需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等非常多的手续。到了过户阶段，并没有多少买家主观能动性的空间，简单来说就是人家让你干什么你就抓紧时间干。比如，通知你交钱那就及时往指定账户打钱；通知你签字，那就抓紧时间看材料，没有问题的话就签字然后再发给对方。这些事情顺利完成后，买家就成为房子的新主人了。下面我们来看看在过户阶段具体要做哪些事情，以及买家在整个买房过程中的花费。
过户的流程是这样的：
定金一般是房款总额的3% – 5%，具体交多少是在你下offer时就说明的。定金需要打给Escrow公司，具体汇款方式Escrow公司会发邮件说明，关注Escrow的邮件并且及时打款就好
什么是Escrow？
一进入过户阶段，买家就会听到Escrow这个词。Escrow中文的意思是“第三方托管”，它是一个中立机构，在交易过程中买卖双方将资金及房产证明交由Escrow托管以保证条件满足后双方履行合约。
• 所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明，都交给Escrow，由Escrow在交易协议中注明。这一过程，称为开放代管 （Opening an Escrow）Home Inspection是下offer时的退出条款（Contingency）之一。当买卖双方在购房合约上签字生效（Contract Ratified）后，买家要尽快请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。房屋检查非常重要，即使你取消了inspection contingency也要做房屋检查因为你必须要知道这个房子能不能买。检查费由买主付，价钱根据房价而定，房价越高检查费越贵，一般几百元。买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（7-17天）为买主写一份房屋检查附件（Home Inspection Addendum）交给卖方经纪人。
尽快确定Lender，并正式开始办理贷款。这时有丰富贷款经验的buyer agent可以帮你省不少事。当然也可以自己找loan agent办。美国贷款的种类分为两袋类： 固定利率抵押贷款和可调（浮动）利率抵押贷款
下面咱们以贷款100万美元为例，通过数字看看不同贷款的具体差别（利率是按照2023年3月Chase银行给的利率）
Appraisal 是用来决定合约中的交易价格是否合理，它保证了贷款方 Lender不会借给申请人高于房屋价值的金额。比如这个房子合同定价100万，但是估价师的估价是90万，那么银行只会按照90万给买家办理贷款，剩余的钱需要买家自己补齐。具体的例子可以参考下offer阶段的Appraisal Contingency。Appraisal是为了保护lender的利益，估价师是lender请的，但是费用需要借款方支付，一般为几百美元。
对于贷款买房的买家房屋保险是必须买的，贷款公司会要求买家在房子过户之前，必须搞定保险，否则他们会拒绝提供贷款。全款买房的买家房屋保险不是必须买的，他们可以选择自己承担风险。房屋保险的范围是：
自然因素：房屋保险既可以去保险公司的的网站直接购买，也可以找一个保险agent代为购买，如果有汽车保险或者租房保险就可以考虑做一个bundle，这样价格往往更便宜。在申请保险的时候，保险公司会问到关于房子各种各样的问题，比如房顶材料，地基构造等等，买家需要参考房屋的inspection report或者appraisal report来填写详细的房屋信息。
Escrow在收到Ratified Offer（买卖双方签字执行的合同）后，就会给买家发一份表格，叫Buyer Package，收集买家的各项信息。既是Escrow统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。这份材料填好后要return as soon as possible。但是里面要求的贷款机构和房屋保险公司信息买家可能暂时还在准备中，那可以先把有的信息填了交过去，别的日后再补；也可以所有信息都齐了再交
前面在下offer阶段提到了买家可以通过附加条件来保护自己的利益，当这些问题不复存在时，买家就需要签署取消限制条款(Contingency Removal)，让房屋交易的Escrow流程得以继续。
主要是Lender在办贷款相关的各种事，以及title company在审查这个房子有没有产权的问题。买家配合Escrow或者Lender提供文件就行了，都是通过邮件沟通
当贷款批准后，贷款公司会将loan docs送到Escrow，Escrow会通知买家预约一个时间在公证人的见证下当面签字。这些文件包括产权过户的相关的文件，还有贷款的最后签字文件。需要买家带上有效的证件，比如驾照或者护照进行公证流程。流程包括公证文件上签字，并在公证登记册上盖拇指印。在签字完成以后，买家需要按照签字的statement上面的金额给escrow交剩余的首付尾款，银行也会把贷款部分的金额打给escrow。
收到所有钱款的当天或第二个工作日，Escrow会拿着登记文件去当地的县政府登记办公室做登记（public recording）。登记就是拿到一个recording number，因为美国政府的效率问题，一般2-4个月才能从公共记录上真正查到。当Escrow通知说recorded，买家就正式成为房子的合法owner了！然后就是与卖家或卖家经纪人交接钥匙，对新房子进行最后验收程序（Final Walkthrough）。
买房过程中，买家的花费是这样的：
首付
（通常是房价的20%）一次性付清
①通常是房价的20%（包括3%定金）
钱的流向是这样的：
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如果买的是新房或者是已经remodel过的房子，那么你就可以省心的直接入住啦。如果买到的房子condition不太好，需要进一步装修，那么咱们聊聊房子装修阶段的事儿吧。
装修是个无底洞，具体花多少钱要看你具体想装修的什么程度。最直接的方法是和身边有装修经历的朋友聊聊。如果具体想了解每个装修小点的价格，可以参考下面这两个网站：homeadvisor.com、home.costhelper.com（网站是根据问你一些问题 [比如想装修的项目，你的所在地的邮编等] 帮你recommend一些local的装修公司或者contractor，并且会附带价格）。
当你了解了装修要花多少钱，根据自己的预算以及房子的condition，需要明确有哪些需要装修的地方。有两种可能性：
问agent和身边朋友的推荐，或者自己在Yelp上找附近评价高的handyman/electrician/plumber，可以多找几个师傅然后要quote。
也可以在nextdoor上看是否有人推荐handyman/electrician/plumber。
提醒一点：凡是要in home consultation的建议先问好价格ballpark再叫人来，不然见面聊了才发现价格不合适，这时师傅可能还是会收个几十刀的费用尽管啥活也没给你干。一般情况下handyman是不需要license的，electrician和plumber需要license（当然每个州的法律不一样，不排除有特殊情况）。找需要license的师傅时，一定要确认他们是有license和保险的。
问agent和身边朋友的推荐，或者自己在Yelp上找附近评价高的contractor，可以多找几个contractor然后要quote。也可以在nextdoor上看是否有人推荐contractor。另外有以下四点需要注意：
1. 确认contractor是否有执照（License）。是什么执照？是谁名下持有的？公司名称是什么？然后在网上搜一搜这个公司或者人的信誉如果是condo或者townhouse，那屋主在装修前一定要先咨询HOA是否需要审批，不同小区的规则不一样。比如有些小区换地板不需要HOA审批，有些需要HOA审批。对于大的改动，比如水电改动，首先也需要得到HOA的approval，才能申请building permit。
如果是single family，要根据当地政府清单来判断你要装修的项目是不需要申请Building Permit。
关于施工许可证（Building Permit）申请，是这样的：
（1）什么情况需要申请
简单来说，大的项目改动，水电改动、结构改动需要申请buliding perimt，表面的装修改进比如更换厨房的工作台面，换地板是不需要permit的。一般政府的网站上都有一个清单，清单里面详细说明哪些项目不需要申请Building Permit。
（2）谁来申请——两种可能性
（3）申请的好处
按照要求办事，费钱费力，但是省的日后麻烦。比如，如果装修被邻居举报，被查后发现需要申请permit但是没有申请，带来不必要的麻烦和罚款
（4）申请的坏处
Remodel会被City记录在册，Property Value，Property Tax要涨价。并且，有些Contractor听说要申请Permit会要求增加工钱，因为City Inspection会拖累施工进度，需要更长的工期。
（5）怎样申请
每个州每个city的具体要都不一样，可以到当地政府的官网查看相关内容，或者问身边申请过building permit的朋友。
我们来看看一些常见的装修项目的耗时吧。这里的耗时是从开工到完工的时间，不算申请permit，买材料，以及等施工队的时间。
耗时
换马桶和洗脸池、 bath tub上贴瓷砖、 换淋雨喷头，这些总共大约需要5-10天
台面和橱柜，大概需要3-4周
一天之内搞定
1-3天
几个小时就能搞定，但是要自然风干一周才能使用
换一个中等size的窗户从拆旧窗户到装好新窗户大约需要1个小时。换一个推拉门大约需要半天的时间
和房屋的面积有关系。四室以内的房子需要3-4天
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如果是condo/Townhouse，屋外会有HOA定期负责打理，自己只需要注意屋内的维护，如果是single family house，那屋里屋外都要自己操心啦。
不坏也要保养
如果发现水龙头的水变小了，及时更换faucet filter
热水器排水
热水器水箱里，除了混杂水中的天然矿物质外，还会沉积很多污垢。一般一年排一次水即可，但对于“硬水“地区可能还需要一年多次，保证水箱的清洁和使用安全。
如果自己动手排水，可以参照以下网站:https://www.diynetwork.com/how-to/skills-and-know-how/plumbing/how-to-drain-a-water-heater。也可以直接雇专业人士。
制冷和供暖设备：定期检查供暖设备比如烧暖气的燃气炉（如有），清洗沉淀物确保设备运行良好以及排放废弃烟雾的管道通畅。用空调的房子定期更换Air Filter，至少一年一次
房屋外墙：定期清洗房屋外墙，防止滋长霉菌。特别是阳光照射少的阴凉面，雨水带来的潮气会滋生一些霉菌和苔藓，时间长了以后会对房子造成损伤。
屋顶：定期清洗屋顶以及排水管道里面的落叶灰尘，并且检查是否有漏水情况，防止在雨季对房屋内部造成更大的损失。
烘干机通风管道：定期清理烘干机的通风管道，不但保证衣物的干净，更重要的是避免火灾隐患。
空置税（vacancy taxes）
如果是贷款买房，那必须买房屋保险，否则贷款拿不下来；
如果是全款买房，则房屋保险不是必须的。
single 和 townhouse要买的是HO-3保险，condo要买的是HO-6保险
首先美国目前大部分城市都没有空置税。
有空置税的主要城市有：加州的Oakland, Washington, D.C.。San Francisco 会从2024年开始收空置税。不同地方对’空置‘的定义也不一样，例如，加州的Oakland规定如果一个calendar year内房子使用少于50天，则认为是空置。而在华盛顿，空置房的界定并不取决于闲置时间的长短。根据规定，业主可自行将一处房产登记为“空置”状态，也可由消费者和监管事务部进行认定
第一次交房屋保险是closing阶段，需要预交房屋保险。之后一般一年交一次，due day前保险公司会寄信或者发邮件提醒要续费，如果可以设置auto-pay，尽量设置，以防忘了按时付款。当然也可以换你的房屋保险公司。
一般都会寄信通知什么时候交
一般打电话交，或者在网站上交都可以
一般都会寄信通知如何交
这个和房子的价值，年代，房子的condition都有关系，你可以在网上搜 home insurance quote，然后找到根据自己房子的情况，quote出房屋保险的费用
每个地方不一样。例如旧金山从2024年开始收$2,500 per unit per year， Oakland收$6,000per unit per year，Washington, D.C.收房子价值5%的空置税
Refinance 是按照新的利率新的贷款期限(term)，重新贷款，贷款额为目前房屋贷款未还款的余额。Refinance后，房屋的未还款余额不变，贷款利率、还款年限都可能变。贷款利率是根据当时的市场利率来定，还款年限根据屋主当时的实际情况，可变可不变。例如：
贷款期限
已经还款时间
还未还款的余额
30年
2年
95万
30年
0年
95万
15年
0年
95万